如何通过房地产投资获得阿联酋居留签证

2018年，在迪拜码头一家熙熙攘攘的咖啡馆里，我和一对夫妇坐在对面，不禁思考起一个我至今已无数次提出过的问题：“真的可以通过购买房产获得阿联酋居留权吗？” 这个问题让我深有感触——我听过无数种说法，从满怀希望的外籍人士，到对监管意外情况心存疑虑的资深投资者。通过房产获得居留权，最初只是一种边缘的奇思妙想，但在疫情过后，它已发展成为一种主流的移民工具，并受到政府改革、全球流动性压力以及永不停歇的房地产市场的重塑。1如果您正在阅读本文，您很可能已经想过（甚至可能在家庭聚餐时激烈地争论过）阿联酋的地址是否不仅仅是一个度假胜地或商业前哨……而是一个新基地、税收策略或全球机遇的跳板。

为何选择阿联酋房产居留权？超越宣传册

如果你认为阿联酋的所有外籍人士都是通过公司担保或就业获得居留权，那么请允许我委婉地纠正你——如今，房地产是增长最快的途径，尤其是对于退休人员、远程工作者、第二套住房买家以及渴望对冲地区波动的全球公民而言。2在我的咨询过程中，我了解到个人动机不仅影响 无论 房产签证对你有用，但是 如何 你会了解它的怪癖。对一些人来说，它是一个安全的、有税收优惠的避风港；对另一些人来说，它是一种投资选择，或者是一个家庭安全的备用方案。你的呢？

绘制房产居住路径图：主要有哪些选择？

让我们先回顾一下。在我早期担任顾问的那些年里，“房产签证”要么意味着一张期限有限、一年可续签的许可证，要么意味着一个过分热心的经纪人暗中推销。如今，阿联酋现在提供 三路径系统 通过房产所有权获得居住权：

• 两年期投资者签证 – 对于价值 750,000 迪拉姆（约合 204,000 美元）以上的房产，拥有永久产权，只要保留房产即可续签。
• 5年期黄金签证 – 适用于投资至少 200 万迪拉姆（约合 545,000 美元）房产的个人（和家庭），可享受 10 年续约和额外福利。
• 十年黄金签证 – 用于特殊的房地产投资（或投资组合），通常有额外的要求，并且往往与精英“有远见”的项目或当地商业参与有关。

听起来很简单？记住这一点。我已经记不清有多少次需要澄清 不同之处 这两者之间有区别，尤其是对于那些认为所有房产都符合条件（但事实并非如此）或“附赠”多次入境申根签证（但实际上并非如此）的人来说。细节很重要。

资格标准：谁真正符合资格？

多年来，我一直向客户和朋友解释这一点，但真正让我震惊的是，经验丰富的投资者常常忽略一些决定居留权成败的资格细节。让我们抛开那些推销的说辞，认真对待现实。截至2024年初，典型的资格清单已不再仅仅是“在迪拜拥有一处心仪的房产”。实际上，以下才是关键：

1. 属性值 必须符合当前最小值： 75万迪拉姆以上 （2 年签证途径）或 2,000,000 迪拉姆以上 （5年黄金签证）。贷款/抵押贷款有效，但仅计算已付清的部分。5
2. 永久产权 – 租赁权不适用于大多数签证。房产证必须写明您的姓名。6
3. 准备就绪和移交状态 – “期房”（交付前）是不够的；只有已完成并已注册契约的项目。
4. 开发商批准 – 一些新区域需要开发商和 DLD 验证。
5. 背景审查 你需要一份干净的犯罪记录。资金来源审查现在是标准。
6. 禁止共享购买 （除非是家人）——朋友合伙出资？要小心——直系亲属以外的共同拥有权通常会被取消资格。7

说实话：很多这些要求直到最近才开始执行。以前，你偶尔会听说有人拿到了一套几乎没看过的半成品公寓的居留卡——那种日子已经一去不复返了。我见过一些申请因为文件缺失、房契未登记，甚至贷款结构“创意十足”而被拒。相信我，真正的问题（以及你未来的资格）就藏在行政细节里。

2024 年应用路线图

让我们来分解一下。我已经和客户（当然，也是为了我自己的理智）在几十份项目指南中规划好了这一切。请记住，实际步骤可能因酋长国而异——但大致如下：

1. 确定符合条件的财产 – 确认交接、永久产权状态和合格价值。
2. 安全产权契约 – 确保它是以您的名义注册的，并且没有未解决的开发人员问题。
3. 准备文档 – 护照、房产证、付款收据、银行对账单和近期照片。请附上无犯罪记录证明（通常来自您的祖国）。
4. 提交申请 – 在线或通过注册打字中心（后者对于初学者来说通常更容易）。
5. 支付费用 – 根据签证类型和酋长国，价格在 7,000 至 15,000 迪拉姆之间。9
6. 医疗与生物识别 – 标准阿联酋居民医疗筛查（结核病、艾滋病毒）、阿联酋身份证生物识别技术。
7. 签证签发 – 大多数 2 年期签证的处理时间约为 25 个工作日；黄金签证可能需要 4-6 周。

好处（以及一些惊喜）：您得到了什么？

“值得吗？”如果我每次听到这句话都能赚个一迪拉姆就好了。理论上来说，它的好处是实实在在的——而实际上，对于退休人员、创业者、数字游民和全球流动家庭来说，好处就更大了。

但这些福利并非全部。这就是为什么我强调“阅读细则”——并非所有银行都会为房产签证持有者开设账户；并非所有学校的房产签证申请都会更容易；而且，你的全球税务待遇取决于实际居住地，而不仅仅是阿联酋身份证。10 我见过投资者对保险限制和特定国籍的银行障碍感到惊讶，因此请仔细检查哪些适用于您。

风险、现实与陷阱：迷思与事实

说实话，每当想到那些只看精美宣传册的客户，我就会彻夜难眠。我不是想打击任何人，但——这一点很重要——通过房产获得居住权并非“一劳永逸”。即使是经验丰富的购房者，有时也会在第一次购房时发现一些陷阱。让我们来一探究竟，看看我亲眼目睹过的最大陷阱。

• 监管转变。 阿联酋的政策变化很快。去年允许的政策，今年可能就不行了。近期，期房的资格审查已经五次被取消。11
• 市场波动。 我亲眼目睹了商业湾的房价在一年内暴跌了20%，然后又出乎意料地反弹。别只指望资本增值。
• 过度杠杆。 抵押房产价值超过50%？只有已付清的部分才算作签证。有些银行的贷款并不“支持房产签证”。
• 所有权纠纷。 我见过朋友之间“联名购房”失败的案例——结果如何？签证申请被拒，房产陷入诉讼泥潭。
• 隐性成本。 维护费、服务费、市政税以及波动的保险费率如果不缴纳的话，可能会侵蚀收益并影响签证续签。

阿联酋最佳房产居留城市及项目

作为一个研究过阿联酋几乎所有主要开发项目（并参观过太多样板公寓）的人，我可以确认：并非所有酋长国都为房产居住候选人创造了平等的条件。

值得我投资吗？迪拜的国际机场、英语服务以及结构化的黄金签证体系，仍然使其成为大多数全球投资者的首选。不过，由于更多适合家庭居住的选择和优质的医疗保健，阿布扎比的房价飙升。沙迦和拉斯海马的房价也在上涨——尤其对于那些无法负担迪拜核心城区房价或寻求独特生活环境的买家而言。

真实体验：购买后实际会发生什么？

有趣的是，在阿联酋持房产签证生活的“真实体验”截然不同，这取决于你是寻求专业的搬迁援助还是独自行动。就在去年，我曾与一对退休夫妇合作，他们从伦敦搬到了迪拜，满怀期待地期待着女儿能享受到便捷的银行服务和教育。然而，他们却经历了多轮房产审批、争分夺秒地申请“本地”银行账户、疯狂地办理医疗保险，以及紧张地在线追踪签证更新，耗费了数周时间。不过，最终他们的坚持得到了回报，最让他们惊喜的是，他们受到了邻里外籍人士社区的热烈欢迎。“这里比我们想象的更有家的感觉，”丈夫在我们最近的闲聊中说道。

阿联酋房产居住权的未来：趋势与预测

我在这个领域工作了很久，见证了四次（有时颇为戏剧性的）监管改革，因此我依然坚信阿联酋的投资导向型移民实验远未结束。事实上，考虑到区域转型的步伐，我们甚至可以说才刚刚起步。想想看：迪拜的“2030愿景”旨在打造多元化、减少对石油依赖的经济，而阿布扎比最近进军全球豪宅市场也并非偶然。14. 居住要求可能会进一步放宽，而不是减少——特别是对于“数字游民”和科技行业外籍人士（我已经看到了新类别的起草说明）。

常见问题和快速事实

• “我可以出租我的签证合格房产吗？” 是的，对于大多数永久产权房产而言，根据阿联酋法律，租金收入是合法的。
• “那么伊斯兰教法和继承权呢？” 外籍人士可能需要特殊的遗嘱来确保财产按预期传给继承人——寻求专家的法律建议。
• “我的祖国允许双重税收居住吗？” 这取决于——请务必咨询国际税务专家，了解对您的公民身份的影响。
• “房地产签证途径适合数字游民吗？” 通常是的——但根据行业和家庭结构，即将到来的远程工作者类别可能会更好。

结论：您在阿联酋的新篇章？

说实话：每次我带领客户经历这段旅程时，都会有片刻的“重新思考”——那一刻，承诺的重量才真正显现。这正是理所当然的。基于房产的居住权并不适合所有人，也不是通往财富或无压力生活的自动门票。它 是 这是一个可能改变人生的举措，其根源在于严谨的规划、真正的法律尽职调查，以及（如果你深思熟虑的话）深刻而真实的全新起点。我自己的学习也发生了变化：我过去认为一切都与房产价值有关；如今，我知道更重要的是生活方式的契合和监管的灵活性。